Ngày 29/11/2013 với 89,96% đại biểu tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai gồm 14 chương, 212 điều chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Luật Đất đai 2013 được kì vọng là sẽ có những đổi mới trong chính sách đất đai, bảo vệ được quyền lợi của người có đất đồng thời cũng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong những thay đổi của Luật Đất đai 2013 thì vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được người dân rất quan tâm.
Luật Đất đai 2013 đã “luật hóa” các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 69.
Có thể nhận thấy các chế định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở trong Luật đất đai năm 2003 được quy định trong một số ít điều luật mà quy định chủ yếu là ở Nghị định 197/2004/NĐ – CP và Nghị định 69/2009/NĐ – CP mà trên thực tế là đã không thể thể chế, truyền tải một cách thống nhất các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khắc phục hạn chế này, Luật đất đai 2013 đã luật hóa các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các Nghị định 197/2004/NĐ – CP và Nghị định 69/2009/NĐ – CP nhằm đảm bảo sự áp dụng một cách thống nhất các quy định của pháp luật trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng và các loại đất khác nói chung.
Hơn nữa Luật đất đai 2013 trong quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng sửa đổi, bổ sung đối tượng được bồi thường là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà đủ điều kiện được bồi thường; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho phù hợp với thực tiễn và quy định của luật. Với quy định mới này sẽ khắc phục bất cập trong thực tiễn thực hiện bồi thường đất ở, đảm bảo sự bình đẳng giữa hộ gia đình, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu nại về đất đai.
Quy định rõ các hình thức bồi thường.
Trước đây Luật Đất đai 2003 mới chỉ quy định về các loại bồi thường: giao đất ở mới, nhà tái định cư mới hoặc bồi thường bằng tiền mà không quy định rõ trường hợp nào giao đất mới, trường hợp nào giao nhà tái định cư mới hoặc trả bằng tiền.
Còn theo Luật đất đai 2013 thì đã quy định cụ thể:
“Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”
Như vậy, quy định mới này đã tạo điều kiện cho công tác lập và thực hiện bồi thường khi thu hồi đất ở nói riêng triển khai có hiệu quả đồng thời cũng tạo cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở thực sự nhận được nhà ở, đối tượng đã có nhà mà muốn được bồi thường bằng tiền sẽ được bồi thường bằng tiền.
Mở rộng thêm khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở cho người có đất bị thu hồi.
Theo hướng dẫn tại Nghị định 47/2014 NĐ – CP thì ngoài các khoản hỗ trợ về tái định cư, di chuyển chỗ ở mà đã từng được quy định tại Luật đất đai 2003 trước đây thì hiện nay người sử dụng đất khi bị thu hồi còn có thể được nhận các khoản hỗ trợ khác.
“ Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các điều 19, 20, 21, 22, 23 và 24 của Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất bị thu hồi…” – Điều 25 Nghị định 47/2014/ NĐ – CP.
Theo đó thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định các biện pháp khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất bị thu hồi. Quy định mới này có thể tạo điều kiện cho các tỉnh trong việc hỗ trợ cho những đối tượng thuộc diện bị thu hồi đất ở trong địa bản tỉnh mà phải di chuyển chỗ ở cho phù hợp với những điều kiện riêng của tỉnh mình.
“Cụ thể hóa” tiêu chuẩn của khu tái định cư
Trước đây quy định định tiêu chuẩn của nhà tái định cư là phải “ được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bản và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ ” – Khoản 3 Điều 42 Luật đất đai 2003. Như vậy, áp dụng quy định của pháp luật để xác định mức độ phù hợp, chất lượng của khu tái định cư mới là chung chung và khó có thể xác định được. Điều này dẫn đế tình trạng nhiều khu tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ về hạ tầng cơ sở, chưa đảm bảo được cuộc sống của người dân khi ở nơi tái định cư mới. Thậm chí còn có những dự án mà người có đất bị thu hồi phải di dời ra khỏi nơi ở cũ, đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư.
Với mục đích đảm bảo cuộc sống của người dân nơi tái định cư, tránh tình trạng đã thu hồi nơi ở cũ mà chưa có bố trí nhà tái định cư cho người dân thì Luật đất đai 2013 đã có những quy định:
“ Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.” – Khoản 3 Điều 85 Luật Đất đai 2013
“ …khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng miền… ” – Khoản 2 Điều 85 Luật đất đai 2013.
Như vậy, với quy định như trên, khu tái định cư sẽ phải được xây dựng trước khi yêu cầu người dân phải di chuyển khỏi nơi ở cũ; nơi tái định cư không những phải đảm bảo được các tiêu chuẩn về chất lượng nhà, điều kiện sống mà còn phải phù hợp với phong tục tập quán của người dân theo từng vùng miền cụ thể.
Ngoài ra tại khoản 3 Điều 26 Nghị định 47/2014 cũng quy định: “…nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.” Với quy định này của Luật đất đai 2013 như hiện nay khi mà nhà ở trong khu tái định cư được bố trí theo cấp nhà, diện tích thì sẽ đảm bảo được khả năng chi trả cũng như nhu cầu của người bị thu hồi đất về các điều kiện của nhà ở tái định cư cho phù hợp.
LỜI KẾT
Luật Đất đai 2013 với những quy định mới đã thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất trong đó có thu hồi đất ở. Điều này sẽ góp phần làm cho cuộc sống người dân thuộc đối tượng bị thu hồi đất có thể tiếp tục ổn định cuộc sống, đảm bảo sự ổn định chung của xã hội.
HÃNG LUẬT ANH BẰNG | Anh Bang Law
Địa chỉ: P1503, tòa HH1, Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, quận Cầu Giấy, HN
Dây nói: 043.7.675.594 | 0913 092 912
Hotline: 0913 092 912 | Fax: 37.675.594
Email : luatsuanhbang@gmail.com
Website: http://anhbanglaw.com