NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI KHÔNG ĐỦ CHỮ KÝ CỦA THÀNH VIÊN ĐỒNG THỪA KẾ CÓ BỊ VÔ HIỆU KHÔNG ?
Thưa Luật sư:
Tôi mua đất vào tình huống sau:
Hai vợ chồng có 05 người con (3 trai, 2 gái); một người con trai đã mất, không có vợ con; TS có BĐS diện tích 1.200m2 (Nguồn gốc do Nông trường giao) trước năm 1993.
Năm 1998, người chồng mất (không có di chúc). Năm 1998, Bà mẹ họp gia đình chia đất cho các con, con trai được 5m mặt đường, con gái được 4m mặt đường. Còn lại 1 suất mặt đường thống nhất là khi gia đình có khó khăn kinh tế thì bán đi để dự phòng. (Có BB họp gia đình).
Năm 2001, Bà mẹ bán phần đất dự phòng (Chỉ có Bà mẹ và 1 người con trai ký) cho Bà B có chữ ký làm chứng của trưởng thôn. Lý do, do gia đình gặp khó khăn về kinh tế. Trong năm 2001, bà B lại bán cho tôi có chữ ký làm chứng của trưởng thôn và chứng thực của UBND xã.
Sau khi mua đất, tôi sử dụng liên tục, ổn định đến năm 2015 thì xảy ra tranh chấp. Lý do một trong những người con ko ký có đơn kiện ra UBND. UB tổ chức hòa giải ko thành. Năm 2018, đơn kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố HĐ chuyển nhượng với bà B vô hiệu.
Thời điểm chuyển nhượng năm 2001, Bà mẹ và các người con trai cùng nhân khẩu trong hộ gia đình, Bà mẹ là chủ hộ. Hai người con gái lấy chồng cắt khẩu về nhà chồng. Đa số đều cư trú, làm việc tại địa phương, duy nhất 1 người con gái lấy chồng tại Hà nội. Người con gái cư trú tại Hà Nội được chia một suất liền cạnh đất tôi mua lại hiện đang tranh chấp.
Vụ kiện đang được Tòa án thụ lý giải quyết. Tôi nhận được triệu tập với tư cách Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Vậy xin hỏi, tôi có bị mất đất không ?, hợp đồng mua bán giữa tôi và bà B có bị vô hiệu không ?
Trả lời:
1. Nhận định tình huống:
Thứ nhất, mảnh đất trên là tài sản chung của hộ gia đình tại thời điểm giao đất
Căn cứ theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Như vậy, theo quy định trên đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm năm gia đình được giao đất.
Thứ hai, theo những thông tin tình huống thì thời điểm chuyển nhượng năm 2001, Bà mẹ và các người con trai cùng nhân khẩu trong hộ gia đình, Bà mẹ là chủ hộ. Hai người con gái lấy chồng cắt khẩu về nhà chồng. Điều này có nghĩa vào thời điểm năm 2001, trên sổ hộ khẩu chỉ có bà mẹ và các người con trai, căn cứ vào quy định trên, bà mẹ và người con trai là những người có quyền lợi ngang nhau đối với mảnh đất.
2. Quan điểm bảo vệ.
Căn cứ theo diễn biến tình huống, năm 2018, người con trai còn lại không ký tên làm đơn kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố HĐ chuyển nhượng với bà B vô hiệu sẽ không được chấp nhận và không có căn cứ chứng minh. Khẳng định, ông/bà vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất nhận chuyển nhượng từ bà B. Bởi:
* Có cơ sở khẳng định các người con còn lại biết về việc bà mẹ bán đất cho bà B
Thứ nhất, trong biên bản họp gia đình năm 1998, thống nhất là khi gia đình có khó khăn kinh tế thì bán đi để dự phòng. Năm 2001, Bà mẹ bán phần đất dự phòng cho Bà B có chữ ký làm chứng của trưởng thôn. Lý do, do gia đình gặp khó khăn về kinh tế.
Việc làm của bà mẹ là hoàn toàn phù hợp theo tình hình kinh tế khó khăn của gia đình với tư cách là người chủ hộ, lo cho cuộc sống gia đình và có chữ ký xác nhận của trưởng thôn
Thứ hai, việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình được quyết định theo đa số.
Căn cứ theo Điều 109 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“1.Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2.Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.
Trong tình huống này hộ gia đình có bà mẹ và 2 người con trai thì bà mẹ và người con trai đã ký và đồng ý chuyển nhượng đất cho bà B vì nhận thấy tình hình kinh tế khó khăn 1 người con trai còn lại không ký nhưng không ý kiến gì tại thời điểm đó thì đồng nghĩa với việc đồng ý bán đất. Vì vậy, với đa số thành viên đồng ý thì hợp đồng chuyển nhượng giữa bà mẹ và bà B có hiệu lực pháp lý.
Thứ ba, hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất giữa bà mẹ và bà B là hoàn toàn có giá trị pháp lý.
Áp dụng án lệ số 04/2016/AL về vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Nội dung án lệ:
“Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.”
Việc viện dẫn án lệ số 04/2016/AL là trường hợp là tài sản chung của vợ chồng nhưng nó cũng tương tự như tài sản chung của hộ gia đình, đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Cụ thể:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 109 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“1.Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.”
Theo Khoản 1 Điều 35 quy định về Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.”
Như vậy, căn cứ vào những điều trên việc viện dẫn án lệ số 04/2016/AL là hoàn toàn hợp lý
Trong trường hợp tình huống này, mảnh đất còn lại được xác định là tài sản chung của gia đình khi gặp khó khăn kinh tế thì bán đi. Năm 2001, bà mẹ bán đất người con trai còn lại tuy không ký tên đồng ý trong hợp đồng và giấy tờ khác nhưng bà mẹ và 1 người con trai đã nhận đủ số tiền bán đất và có chữ ký làm chứng của trưởng thôn. Số tiền bán đất phục vụ cho việc sinh hoạt và các nhu cầu khác của hộ gia đình trong tình hình kinh tế khó khăn, trong đó có cả người con trai không ký tên cũng cùng sử dung số tiền bán đất này.
Vậy hợp đồng mua bán giữa bà B và bà mẹ là hoàn toàn có giá trị pháp lý. Lúc này mảnh đất trên là hoàn toàn thuộc sở hữu hợp pháp của bà B.
Thứ tư, người con trai không đưa ra được các căn cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà mẹ và bà B là vô hiệu.
* Ông/bà là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất nhận chuyển nhượng từ bà B.
Trong năm 2001, bà B lại bán cho Ông/bà có chữ ký làm chứng của trưởng thôn và chứng thực của UBND xã. Giao dịch mua bán đất của bà B và ông/bà là hoàn toàn có giá trị pháp lý. Điều đó chứng minh ông/bà là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất.
Ông/bà là người đã quản lý và sử dụng đất đó ổn định và công khai từ năm 2001 đến năm 2018
Các người con còn lại không ký tên trong hợp đồng không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng đất cho bà B. Như vậy, có cơ sở xác định các người con còn lại không ký tên nhưng đương nhiên và buộc phải biết về việc bà mẹ bán đất cho bà B để phục vụ cho mục đích kinh tế chung của gia đình, sau này bà B bán cho ông/bà nên việc các người con này khởi kiện là không có căn cứ. Hợp đồng chuyển nhượng đất với bà B, hợp đồng chuyển nhượng giữa bà B và ông/bà là có giá trị pháp lý cần được công nhận và bảo hộ.
Trên đây, là những giải đáp pháp lý cơ bản về tình huống vụ kiện, quan điểm chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của ông/bà. Nếu có bất kỳ vấn đề bận tâm nào và hoặc cần sự trợ giúp/sử dụng dịch vụ Luật sư bảo vệ tranh chấp đất đai, xin Quý khách vui lòng liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời. Điện thoại: 0243.7.673.930 * 0243.7.675.594 (HC) – 0913 092 912 * 0982 69 29 12 (24/7).
Trân trọng.
HÃNG LUẬT ANH BẰNG | ANH BANG LAW | since 2007
VPGD: P. 905, Tòa nhà CT 4-5, ngõ 6, Phố Dương Đình Nghệ, Q. Cầu Giấy, Hà Nội
Web: anhbanglaw.com | luatsucovandoanhnghiep.vn | hangluatanhbang.vn
Email: luatsuanhbang@gmail.com | hangluatanhbang@gmail.com
Điện thoại: 0243.7.645.594 – 0243.7.673.930 – Fax: 0243.7.675.594
Hotline GĐ: 0913 092 912 * 0982 69 29 12 Luật sư, ThS Minh Bằng
