Hãng Luật Anh Bằng – Tập hợp những án lệ giải quyết tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, lao động, kinh doanh thương mại
|| TẬP HỢP NHỮNG ÁN LỆ VỀ DÂN SỰ TRONG GIẢI QUYẾT VỤ ÁN VỀ DÂN SỰ, HÔN NHÂN GIA ĐÌNH, KINH DOANH THƯƠNG MẠI, LAO ĐỘNG.
Hãng Luật Anh Bằng tập hợp, trân trọng được gửi tới Quý Bạn đọc quan tâm 29 Án lệ đã được HĐTP Tòa án nhân dân tối cao thông qua, từ đó là nguồn áp dụng cho việc xét xử, giải quyết tranh chấp của hệ thống tòa án các cấp. Quý Bạn đọc có vấn đề bận tâm, quan tâm, cần tư vấn, trợ giúp thêm vui lòng liên hệ với Hãng Luật Anh Bằng theo đường dây nóng sau để được trợ giúp kịp thời, nhanh chóng: 0913 092 912 * 0982 692 912.
1. Án lệ số 56/2022/AL. Về việc giải quyết tranh chấp mồ mả.
Tình huống án lệ: người chồng chết, người vợ nhờ chôn cất người chồng trên phần đất của người thân bên nhà chồng. Sau đó, người vợ muốn di dời phần mộ của người chồng về đất của gia đình mình thì phát sinh tranh chấp.
Nội dung án lệ: Trong quá trình giải quyết vụ án các bên xác định bà V là vợ hợp pháp của ông Vương Văn A, nay bà có nguyện vọng di dời mộ chồng mình về phần đất nhà bà để chôn cất, chăm sóc. Xét thấy yêu cầu rời hài cốt của ông Vương Văn A là chồng của nguyên đơn là bà Trần Thị Thu V là có căn cứ phù hợp với phong tục tập quán cũng như phong tục tập quán của người Việt Nam. Việc anh Vương Minh T và anh Vương Minh H đưa ra những lý do trên để ngăn cản bà V di dời hài cốt của chồng là không hợp lý, bởi bà V có mối quan hệ là vợ của ông Vương Văn A được pháp luật và các bên thừa nhận nên có quyền trông nom, chăm sóc và quản lý mồ mả của chồng mình là phù hợp với đạo lý cũng như thuần phong, mỹ tục của người Việt Nam và đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Án lệ số 55/2022/AL. Về công nhận hiệu lực của vi phạm điều kiện về hình thức.
Tình huống án lệ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình.
Nội dung án lệ: Về thời hạn giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên giấy chứng nhận quền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015 nên áp dụng Bộ Luật Dân sự 2015 là đúng với quy định tại Khoản d Điểm 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015. Như vậy tùy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 166, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.00.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…
3. Án lệ số 52/2022/AL. Về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất.
Tình tiết án lệ: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết.
Nội dung án lệ:
“[23] khi xét xử lại vụ án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 (bên tặng cho) và ông V (bên được tặng cho) có đủ điều kiện cần và đủ liệt kê dưới đây, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng; các điều kiện đó là:
[24] Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
[25] Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;
[26] người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.”
4. Án lệ 51/2021/AL. Về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư.
Tình huống án lệ: Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Nội dung án lệ:
“[22] Căn cứ vào các quy định các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và Chi nhánh Công ty Kiểm toán và Tư vấn E nêu trên xác định, phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm, do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong hầm không được phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của tòa nhà hỗn hợp H có địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ.”
5. Án lệ 50/AL. Về quyền khởi kiện vụ án đòi tài sản của người được giao tài sản theo bản án, quyết định có hiệu lực theo pháp luật.
Tình huống án lệ: Bản án, quyết định có hiệu lực của pháp luật của Tòa án giải quyết việc phân chia tài sản nhưng bản án, quyết định này chưa được thi hành do người được thi hành án không yêu cầu thi hành án và chưa nhận tài sản trên thực tế. Khi hết thời hiệu yêu cầu thi hành án, người được Tòa án giao tài sản mới có tranh chấp đòi lại tài sản được giao theo bản án, quyết định nêu trên.
Nội dung án lệ:
“[4] Theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất của ông N đối với đất tranh chấp đã được xác định tại Bản án phúc thẩm số 43 ngày13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tòa án không được giải quyết lại quan hệ ai là chủ sử dụng đất hợp pháp, nhưng kiện đòi lại tài sản lại là quan hệ pháp luật khác. Nếu còn thời hiệu thi hành án thì ông N có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thực hiện giao đất theo bản án số 43 ngày 13/5/1977 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Trị Thiên. Tuy nhiên, nay đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án thì ông N có quyền khởi kiện đòi lại tài sản bằng vụ án dân sự mới. Trong trường hợp này, nếu không có căn cứ xác định ông N từ bỏ quyền tài sản thì phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N.”
6. Án lệ 42/2021/AL. Về quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp của người tiêu dùng trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có thỏa thuận trọng tài.
Tình huống án lệ: Trong hợp đồng theo mẫu giao kết với người tiêu dùng có điều khoản lựa chọn Trọng tài nước ngoài để giải quyết tranh chấp. Khi xảy ra tranh chấp, người tiêu dùng khởi kiện ra Tòa án Việt nam.
Nội dung án lệ:
“[9] Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 thuộc loại hợp đồng soạn sẵn do nhà cung cấp dịch vụ đưa ra, soạn sẵn quy định thỏa thuận trọng tài, nay nguyên đơn là người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn trọng tài và yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang giải quyết là phù hợp Điều 38 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Điều 17 Luật Trọng tài thương mại và hướng dẫn tại khoản 5 Điều 4 của Nghị quyết số 01/2014/NQ-HĐTP ngày 20/3/2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Dó đó, Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang thụ lý và giải quyết tranh chấp là đúng thẩm quyền theo khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự và còn trong thời hiệu khởi kiện quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự.”
7. Án lệ 41/2020/AL. Về chấm dứt hôn nhân thực tế.
Tình huống án lệ: Nam và nữ sống chung với nhau như vợ chồng, không đăng ký kết hôn nhưng sau đó họ không còn chung sống với nhau và trước khi Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực, có người chung sống với nhau như vợ chồng với người khác. Quan hệ hôn nhân đầu tiên và quan hệ hôn nhân thứ hai đều là hôn nhân thực tế.
Nội dung án lệ:
“[3] xét bà Tô Thị T2 chung sống với ông T1 không đăng ký kết hôn, đến năm 1982 bà T2 đã bỏ vào Vũng Tàu lấy ông D có con chung từ đó đến nay quan hệ hôn nhân thực tế giữa ông T1 và bà T2 đã chấm dứt từ lâu nên không còn nghĩa vụ gì với nhau nên bà T2 không được hưởng di sản của ông T1 để lại như bản án sở thẩm xử là đúng.
[4] Xét sau khi bà T2 không còn sống chung với ông T1 từ năm 1985 ông T1 sống chung với bà S cho đến khi ông T1 chết có một con chung, có tài sản chung hợp pháp, án sơ thẩm công nhận là hôn nhân thực tế nên được chia tài sản chung và được hưởng di sản thừa kế của ông T1 là có căn cứ.”
8. Án lệ 40/2021/AL. Về công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế.
Tình huống án lệ: các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế, không có thỏa thuận bằng văn bản; các bên đã sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, đã đăng ký, kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển đổi.
Nội dung án lệ:
“[8] Như vậy, với các tài liệu có trong hồ sơ vụ án cho thấy việc giao đất cho các hộ nông dân của xã T là thực hiện theo chính sách của Nhà nước và được lập hồ sơ công khai. Khi Ủy ban nhân dân xã T và Ủy ban nhân dân thị xã B thực hiện chính sách giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 716 hộ nông dân của xã T, trong đó có hộ cụ U và hộ bà T2, cụ U và cụ K đều còn sống nhưng không có đơn, không kê khai đối với thửa đất đang tranh chấp, hai cụ chỉ kê khai đối với thửa đất số 325 (theo ông D1, bà T2 khai là thửa đất đổi cho hai cụ) và hai cụ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này, hộ bà T2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa số 986 (là thửa 986 đang tranh chấp). Mặt khác, sau khi hộ bà T2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang tranh chấp không có ai khiếu nại; chỉ đến năm 2008, khi cụ U, cụ K đã chết mới xảy ra tranh chấp giữa các con của hai cụ. Do đó, có căn cứ xác định cụ U và cụ K đã đổi đất cho bà T2, ông D1.
[9] Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng theo bản đồ 299 năm 1985, cụ K, cụ U là người sử dụng đất đang tranh chấp, nên đất đang tranh chấp là di sản của cụ U, cụ K và đã chia thừa kế đất của cụ K là không đúng.”
9. Án lệ 39/2020/AL. Xác định giao dịch dân sự có điều kiện vô hiệu có điều kiện không thể xảy ra.
Tình huống án lệ: Người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước (bên bán) cam kết sau khi mua hóa giá nhà của nhà nước sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua. Bên bán đã nhận tiền và giao nhà cho bên mua nhưng sau đó Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà.
Nội dung án lệ:
“[1]…Như vậy, có cơ sở xác định cụ C đã thỏa thuận bán một phần căn nhà số 182 đường A đang thuê của Nhà nước cho bà C1 với điều kiện khi cụ C8 được Nhà nước hóa giá, hay nói cách khác, giao dịch giữa cụ C và bà C1 là giao dịch dân sự có điều kiện, khi nào cụ C được Nhà nước bán hóa giá nhà thì giao dịch phát sinh hiệu lực. Điều 23 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 quy định: “Trong trường hợp các bên thỏa thuận về một sự kiện là điều kiện thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng, thì khi sự kiện đó xảy ra, hợp đồng phải được thực hiện hoặc chấm dứt”. Điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng tuy không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nhưng trong phần nhà đất cụ C thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C1có diện tích 42,74m2 nằm trong lộ giới, Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của cụ C cho nên phần lớn điều kiện đó không xảy ra. Vì vậy, sự thỏa thuận giữa cụ C với bà C1 không phát sinh hiệu lực, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên vô hiệu là có căn cứ.”
10. Án lệ 38/2020/AL. Về việc không thụ lý yêu cầu đòi tài sản đã được phân chia bằng bản án có hiệu lực pháp luật.
Tình huống án lệ: Sau khi tài sản là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đã được phân chia bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án thì có người khác (không phải là đương sự trong vụ án đó) khởi kiện đòi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đó.
Nội dung án lệ:
“[2]…Bản án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 17/HNGĐ-PT ngày 24-9-2002, Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng đã tuyên bà Phạm Thị H được quyền sở hữu 1/2 căn nhà diện tích 40,73m2, cụ Nguyễn Thị Đ được quyền sở hữu 1/2 căn nhà diện tích 40,73m2 tại số nhà 12A đường G, phường 5, thành phố T. Như vậy, nội dung khởi kiện của bà M cho rằng căn nhà số 12A đường G, phường 5, thành phố T là của cụ H1 và cụ Đ1 đã có bản án đang có hiệu lực xác định quyền sở hữu căn nhà đó là của cụ Đ với bà H. Điều 256 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản,, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó,…”. Như vậy với nội dung quyết định của bàn án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 17/HNGĐ-PT nêu trên thì bà M không có quyền đòi cụ Đ và bà H trả lại căn nhà số 12A đường G, phường 5, thành phố T. Cho nên phải xem nội dung yêu cầu khởi kiện của bà M thuộc trường hợp “sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực của bản án”; nếu bà M không đồng tình với Bản án hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 17/HNGĐ-PT thì đề nghị Tòa án nhân dân có thẩm quyền xem xét lại bản án đó theo thủ tục giám đốc thẩm (khi thời hiệu còn) hoặc tái thẩm (khi có căn cứ). Do đó, ngày 01-8-2016, Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng ban hành Quyết định số 03/2016/QĐST-DS đình chỉ giải quyết vụ án và trả lại đơn khởi kiện của bà M là phù hợp với quy định tại điểm C khoản 1 Điều 192 và điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Quyết định số 91/2017/QĐDS-PT ngày 30-5-2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh hủy toàn bộ Quyết định số 03/2016/QĐST-DS ngày 01-8-2016 nêu trên vì cho rằng quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “đòi tài sản”, có nguyên đơn, bị đơn khác với nguyên đơn, bị đơn trong vụ án hôn nhân và gia đình đã được Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm tại Bản án Hôn nhân và gia đình phúc thẩm số 17/HNGĐ-PT ngày 24-9-2002 là không đúng”.
11. Án lệ 35/2020/AL. Về người Việt Nam trước khi định cư ở nước ngoài giao lại đất nông nghiệp cho người định cư ở trong nước sử dụng.
Tình huống án lệ: Người Việt Nam trước khi đi định cư ở nước ngoài đã giao lại đất nông nghiệp cho người ở trong nước sử dụng; người ở trong nước đã sử dụng đất đó ổn định, lâu dài và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nội dung án lệ:
“[4] Mặt khác, trong tổng diện tích 4.924m2 đất mà vợ chồng ông D, bà T được Uỷ ban nhân dân thành phố P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 26-12-2005 thì chỉ có 300,5m2 là đất ở (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 579302, thửa số 9A, tờ bản đồ 58 là đất nông nghiệp (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD579313). Theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Luật Đất đai 1987, khoản 3 Điều 26 Luật Đất đai 1993 thì nhà nước sẽ thu hồi đất nếu người sử dụng đất không sử dụng đất quá 6 tháng hoặc 12 tháng mà không được Nhà nước cho phép. Theo quy định tại khoản 11 Điều 38 Luật Đất đai 2003 và điểm h khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị Nhà nước thu hồi đất như: “Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;…”. Cấp giám đốc thẩm xét mặc dù trước đó, cụ C, cụ K có sử dụng 4.624,9m2 đất nông nghiệp; nhưng hai cụ đã đi định cư ở nước ngoài không sử dụng đất nhiều năm nên đất nông nghiệp này thuộc diện bị nhà nước thu hồi; vợ chồng ông D trực tiếp sử dụng, hàng năm kê khai, nộp thuế cho Nhà nước và đã được Nhà nước công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005 nên có quyền sử dụng hợp pháp diện tích này.
[5]…bản án dân sự sở thẩm số 98/2014/DS-ST ngày 14-1-2012 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột và Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2016/DS-PT ngày 11-1-2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ K đòi gia đình ông D, bà T trả lại diện tích đất nêu trên là có cơ sở, đúng pháp luật.”
12. Án lệ 34/2020/AL. Về quyền lập di chúc định đoạt giá trị bồi thường về đất trong trường hợp đất bị nhà nước thu hồi có bồi thường.
Tình huống án lệ: Quyền sử dụng đất do cá nhân tạo lập hợp pháp mà khi người đó còn sống, Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất và việc thu hồi đất đó thuộc trường hợp được bồi thường.
Nội dung án lệ:
“[5]…di sản của cụ D, cụ C để lại là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 38, Tờ bản đồ số 13 đã bị thu hồi theo Quyết định số 1208/QĐ-UBND ngày 21-7-2010 của Uỷ ban nhân dân thành phố V nhưng giá trị quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi vẫn được pháp luật bảo đảm theo quy định của Luật Đất đai nên hai cụ có quyền lập di chúc định đoạt tài sản trên cho ông D1…”
13. Án lệ 33/2020/AL. Cá nhân được nhà nước giao đất, nhưng không sử dụng mà để cho người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài.
Tình huống án lệ:
Cá nhân được nhà nước cấp đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài từ khi được giao đất. Trong quá trình sử dụng đất, người này đã tôn tạo đất, xây dụng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai quyền sử dụng đất mà người được cấp đất không có ý kiến gì.
Nội dung án lệ:
“[4] Mặc dù cụ U là người được cấp đất, nhưng sau khi được cấp đất cụ U đã không sử dụng đất mà cho ông T2 sử dụng từ năm 1975 đến nay. Quá trình sử dụng đất, do đất cụ U được cấp là vùng đất vũng nên gia đình cụ C1 và ông T2 đã phải thuê người vượt lấp để tôn nền, xây dựng và sửa chữa nhà nhiều lần, cụ U và ông H đều biết việc vượt lấp, sửa chữa và xây dựng nhà nhưng không có tranh chấp. Uỷ ban nhân dân xã Đ1 và những người làm chứng là những người sống ở địa phương đều xác định cụ U và ông không về ở, không xây dựng nhà, thình thoảng về chơi và ở nhà cụ C1 ở trong làng. Sau khi vợ chồng cụ U chết, ông H là con duy nhất của cụ U cũng có bản cam kết xác nhận cụ U không về ở được nên giao lại quyền sử dụng đất trên cho ông T2, gia đình không có ý kiến gì về thửa đất đó. Như vậy, cụ U là người được giao đất nhưng cụ U không sử dụng mà cho ông T2 quản lý, sử dụng thửa đất này từ sau khi cụ U được giao đất (năm 1974) đến nay. Quá trình sử dụng đất, ông T2 đã xây dựng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai và nộp thuế quyền sử dụng đối với thửa đất này nên theo quy định của pháp luật đất đai thì ông T2 thuộc trường hợp được xem xét cấp giấy chưng nhận quyền sử dụng đất. Việc cụ U không sử dụng đất nhưng có tên trên Bản đồ giải thửa 299 và Sổ mục kê năm 1982 là không chính xác và không phải là căn cứ để xác định cụ U là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất này. Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào việc cụ U được cấp đất để xác định thửa đất tranh chấp là của vợ chồng cụ U để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và trích một phần công sức cho ông T2 là không đúng”.
14. Án lệ 32/2020/AL. Về trường hợp đất do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài.
Tình huống án lệ: Đất có nguồn gốc là do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài. Trong quá trình sử dụng đất, người này tôn tạo đất, xây dựng nhà ổn định, đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nội dung án lệ:
“[1] Thửa đất số 135 tại ấp X, xã N, huyện H, tỉnh Bạc Liêu có nguồn gốc do vợ chồng cụ K khai phá khoảng năm 1958, nhưng gia đình cụ C1 đã sử dụng ổn định đất này ít nhất từ năm 1975 cho đến nay. Quá trình sử dụng, cụ C1 đăng ký, kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1977, sau đó cụ C1 đã làm thủ tục tặng cho ông N và sau đó ông N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2009. Vợ chồng cụ K không đăng ký, kê khai, sử dụng diện tích đất trên và không có một trong các loại giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 (trước đây là Điều 50 Luật Đất đai 2003). Mặt khác, gia đình cụ K đều đã xuất cảnh, định cư bên Mỹ, nên không có đủ điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 54, Điều 55, Điều 56, Điều 183 Luật Đất đai 2013. Do đó, vợ chồng cụ K không có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp nêu trên. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà S là không đúng.”
15. Án lệ 31/2020/AL. Về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền tài sản.
Tình huống án lệ:
Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.
Nội dung án lệ:
“[1]…Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đượng B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự 1995, quyền thuê, mua hóa nhà của cụ T là quyền tài sản (giá trị được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.”
16. Án lệ 26/2018/AL. Về xác định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu và thời điểm yêu cầu chia di sản thừa kế là bất động sản.
Tình huống án lệ: Người để lại di sản thừa kế là bất động sản chết trước ngày công bố Pháp lệnh Thừa kế ngày 30-08-1990. Tại Tòa án xét xử sơ thẩm, bộ luật dân sự số 91/2015/QH2013 đang có hiệu lực pháp luật.
Nội dung án lệ:
“[5] Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực thi hành từ 01-01-2017) thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.
[6] Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015, đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự này có hiệu lực, thì thời hiệu áp dụng theo quy định của Bộ luật này.
[7] Như vậy kể từ ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực thi hành, Tòa án áp dụng quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 để xác định thời hiệu đối với trường hợp mở thừa kế trước ngày 01-07-2017. Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 36 Pháp lệnh thừa kế ngày 30-8-1990 và Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp này thời hiệu khởi kiện chia di sản của cụ T cho các đồng thừa kế vẫn còn theo quy định của pháp luật.
17. Án lệ 25/AL/2018. Về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan.
Tình huống án lệ: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thảo thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.
Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
“[1]…Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.
[3]…tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà…
[4]…Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc…”
18. Án lệ 24/2018/AL. Về di sản thừa kế chuyển thành tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sở hữu hợp pháp cá nhân.
Tình huống án lệ:
Nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng mà một người chết trước. Người còn lại và các thừa kế của người chết trước đã thống nhất phân chia nhà, đất. Thỏa thuận phân chia không vi phạm quyền lợi của bất kỳ thừa kế nào.
Việc phân chia nhà, đất đã được thực hiện trên thực tế và đã được điều chỉnh trên sổ sách giấy tờ về đất đai. Sau khi người còn lại chết mới xảy ra tranh chấp phát sinh.
Nội dung án lệ:
“[4]…Nhà đất của cụ V, cụ H đã được cụ V và các thừa kế của cụ H thống nhất phân chia tài sản chung xong từ năm 1991 và đủ cơ sở xác định phần đất 110m2 trong đó phần bà H, bà H1 và bà H2 là 44,4m2. Việc phân chia đã được thực hiện trên thực tế đã được điều chỉnh trên sổ sách giấy tờ về đất đai; thỏa thuận phân chia không vi phạm quyền lợi của bất cứ đồng thừa kế nào, không ai tranh chấp nên có cơ sở xác định nhà, đất không còn là di sản thừa kế của cụ V, cụ H nữa mà đã chuyển thành quyền sử dụng đất hợp pháp của các cá nhân. Vì vậy, bà H, bà H1, bà H2 chỉ có quyền đòi lại 44,4m2 đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp do được chia từ năm 1991; tài sản là di sản thừa kế của cha mẹ không còn nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu chia di sản của cụ H, cụ V nữa.”
19. Án lệ 23/2018/AL. Về hiệu lực của hợp đồng bảo hiểm nhân thọ khi bên mua bảo hiểm không đóng phí bảo hiểm do lỗi của doanh nghiệp bảo hiểm.
Tình huống án lệ: Hồ sơ yêu cầu bảo hiểm nhân thọ thể hiện người mua bảo hiểm lựa chọn hình thức thu phí bảo hiểm là tại địa chỉ nhà của bên mua bảo hiểm. Đến thời hạn đóng phí bảo hiểm và trong thời gian gia hạn đóng phí, nhân viên doanh nghiệp bảo hiểm không đến thu phí của người mua bảo hiểm.
Nội dung án lệ:
“[4] Căn cứ hồ sơ yêu cầu bảo hiểm nhân thọ (bút lục 15-17) thể hiện địa chỉ để Công ty trách nhiệm hữu hạn Bảo hiểm nhân thọ P thu phí tại nhà số 231 ấp 3, xã B, huyện G, tỉnh Bến Tre là nhà của ông L. Điều này cũng phù hợp với lời khai của bà N là đại lý bán bảo hiểm và thu phí của Công ty trách nhiệm hữu hạn Bảo hiểm nhân thọ P.
[7] Xét ông L đã ký hợp đồng bảo hiểm thông qua hình thức hồ sơ yêu cầu bảo hiểm nhân thọ với mức bảo hiểm là 300.000.000 đồng, việc ông L chưa đóng phí đợt 2 như đã phân tích ở trên là không phải lỗi của ông L do đó yêu cầu kháng cáo của bà T buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn Bảo hiểm nhân thọ P phải chi trả tiền bảo hiểm khi ông L tử vong do tại nạn là có cơ sở để chấp nhận.
[8] Xét yêu cầu của đại diện Công ty trách nhiệm hữu hạn Bảo hiểm nhân thọ P cho rằng ông L không đóng phí bảo hiểm đợt 2 hạn chót là ngày 24-8-2005 và ông L đã chết ngày 27-8-2005, như vậy hợp đồng bảo hiểm của ông L đã hết hiệu lực là không có cơ sở. Bởi lẽ như đã phân tích ở trên, lý do ông L không đóng phí bảo hiểm là do nhân viên công ty không đến thu phí. Điều này cũng đã thể hiện rõ tại trang 5 quyền những thông tin khách hàng cần biết việc nêu rõ việc thu phí tại nhà gồm có thu phí hàng quý, hàng 6 tháng, hàng năm, hoặc cùng một địa chỉ có từ hai hợp đồng trở lên, phù hợp với trường hợp của ông L đã mua 03 hợp đồng của Công ty trách nhiệm hữu hạn Bảo hiểm nhân thọ P và của ông L, bà T, bà H. Do đó hợp Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của đại diện Công ty trách nhiệm hữu hạn Bảo hiểm nhận thọ P, cũng như lời đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Bảo hiểm nhân thọ P.”
20. Án lệ 20/2018/AL. Về xác lập quan hệ hợp đồng lao động sau khi hết thời gian thử việc.
Tình huống án lệ: Người sử dụng lao động có thư mời làm việc với nội dung xác định loại hợp đồng lao động và thời gian thử việc. Người lao động đã thử việc theo đúng thời gian thử việc trong thư mời làm việc.
Hết thời gian làm việc người thử việc vẫn tiếp tục làm việc mà người sử dụng lao động và người lao động không có thỏa thuận nào khác.
Nội dung án lệ:
“[2] Ông Trần Công T vào là việc tại Công ty trách nhiệm hữu hạn L theo Thư mời nhận việc ngày 20-8-2013 với nội dung: “Loại hợp đồng lao động: Xác định thời hạn (12 tháng hoặc hơn). Thời gian thử việc: 02 tháng. Hết thời gian thử việc (từ ngày 09-9-2013 đến ngày 09-11-2013), ông T không nhận được kết quả thông báo thử việc nhưng vẫn tiếp tục làm việc. Công ty trách nhiệm hữu hạn L cho rằng sau 02 tháng thử việc, ông T không đáp ứng được yêu cầu của công việc, nên công ty đã quyết định cho ông T thử việc thêm 01 tháng để tạo điều kiện cho ông T hoàn thành nhiệm vụ và để có thêm thời gian đánh giá năng lực của ông T. Tuy nhiên, không một tài liệu nào thể hiện giữa ông T và Công ty trách nhiệm hữu hạn L đã có thỏa thuận với nhau về việc kéo dài thời gian thử việc.
[3] Khoản 2 Điều 27 Bộ luật Lao động quy định thời gian thử việc “không quá 06 ngày đối với công việc có chức danh nghề cần trình độ chuyên môn, kỹ thuật từ cao đẳng trở lên”. Tại Bản tự khai ngày 14-6-2014, đại diện Công ty trách nhiệm hữu hạn L trình bày: “Công ty hiểu rõ rằng, sau khi kết thúc thời gian thử việc (60 ngày) nếu chưa ký HĐLĐ thì người lao động được làm việc chính thức theo loại hợp đồng xác định thời hạn 12 tháng”. Như vậy, đại diện Công ty trách nhiệm hữu hạn L thừa nhận rằng sau khi hết thời gian thử việc, ông T đã trở thành người lao động chính thức theo hợp đồng lao động có thời hạn là 12 tháng. Trên thực tế, Công ty trách nhiệm hữu hạn L đã thương lượng với ông T về việc chấm dứt hợp đồng lao động vào ngày 28-12-2013; khi thương lượng không có kết quả, ngày 29-12-2013 Tổng Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn L đã ra Quyết định số 15/QĐKL-2013 về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động với ông T. Do đó, có đủ cơ sở để khẳng định quan hệ giữa ông T với Công ty trách nhiệm hữu hạn L sau khi hết thời gian thử việc là quan hệ hợp đồng lao động.”
21. Án lệ 16/2017/AL. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng.
Tình huống án lệ: Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng. Các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó. Số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống cho các đồng thừa kế. Bên nhân chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nội dung án lệ:
“[2] Năm 1991, bà Phùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K diện tích 131m2 trong tổng diện tích 398m2 của thửa đất trên; phần diện tích đất còn lại của thửa đất là 267,4m2. Năm 1999 bà Phùng Thị G đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 267,4m2, bà Phùng Thị G cùng vợ chồng anh Phùng Văn T vẫn quản lý sử dụng nhà đất này. Việc bà Phùng Thị G chuyển nhượng đất cho ông Phùng Văn K các con bà Phùng Thị G đều biết, nhưng không có ai có ý kiến phản đối gì, các con của bà Phù Thị G có lời khai bà Phùng Thị G bán đất để lo cuộc sống của bà và các con. Nay ông phùng Văn K cũng đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chưng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy có cơ sở để xác định các con của bà Phùng Thị G đã đồng ý để bà Phùng Thị G chuyển nhượng diện tích 131m2 nêu trên cho ông Phùng Văn K. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa diện tích đất bà Phùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tài sản để chia là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tích đất 398m2 (bao gồm cả phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia là không đúng.”
22. Án lệ 15/2017/AL. Về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Tình huống án lệ: Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993 (ngày luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành); đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài.
Nội dung án lệ:
“[1]…việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại sổ địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Minh T đã di chuyển các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phần thành ao cá.
[2] Trong thực tế việc đổi đất có từ khoảng tháng 2-1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lẽ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thục tế. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của bà Trịnh Thị C để xác định các đương sự đổi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dỡ nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự.”
23. Án lệ 14/2017/AL. Công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng.
Tình huống án lệ: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp.
Nội dung án lệ:
“[10] Như vậy, nếu có căn cứ xác định cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp đất cho ông Quàng Văn P1 từ năm 2003 (vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003), thì ông Quàng Văn P1 có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003 nên ông Quàn Văn P1 có quyền định đoạt tài sản của mình.
[11] Tuy nhiên, ông Quàng Văn P1 cho rằng việc ông tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 là có điều kiện, đó là vợ chồng anh Quàn Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện cam kết. Tuy anh Quàng Văn P2 không thừa nhận việc ông Quàng Văn P1 tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho ông Quang Văn P2 xin giấy phép xây dựng…có tránh nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có tránh nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tại bản cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “…Tôi được bố cho mảnh đất…tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai.”
[12] Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1”.
24. Án lệ 11/2017/AL. Công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp.
Tình huống án lệ: Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật
Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.
Nội dung án lệ:
“[4] trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật…
…Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).”
25. Án lệ 07/2016. Về công nhận hợp đồng mua bán nhà được xác lập trước ngày 1/7/1991.
Tình huống án lệ: Hợp đồng mua bán nhà được lập thành văn bản trược ngày 01/07/1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà.
Nội dung án lệ:
“khi tranh chấp ông Sông xuất trình được 02 văn tự bán nhà nêu trên và cả giấy ông Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà. Thực tế, gia đình cụ Chiện đã quản lý cả 02 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi quyền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung “Văn tự bán bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền. Bên mua chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của nguyên đơn là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn”.
26. Án lệ 06/1016. Về quyết định giám đốc thẩm số 100/2013/GĐT-DS ngày 12/8/2013 của Hội đồng Thảm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “tranh chấp thừa kế” tại Hà Nội.
Tình huống án lệ: Trong vụ án tranh chấp thừa kế có người thuộc diện thừa kế ở nước ngoài, nếu tòa án đã thực hiện ủy thác ở tư pháp, thu thập chứng cư theo đúng quy định của pháp luật nhưng vẫn không xác định được địa chỉ của những người đó thì Tòa án vẫn giải quyết yêu cầu của nguyên đơn; nếu xác định được di sản thừa kế, diện hàng thừa kế và người để lại di sản thừa kế không có di chúc thì giải quyết việc chia thừa kế cho nguyên đơn theo quy định của pháp luật; phần tài sản thừa kế của những người vắng mặt, không xác định được địa chỉ sẽ tạm giao cho những người sống trong nước quản lý để sau này giao lại cho những thừa kế vắng mặt.
Nội dung án lệ:
“Lẽ ra, Tòa án cấp sơ thẩm phải thực hiện thủ tục ủy thác tư pháp theo quy định, thu nhập chứng cứ đối với ông Đường, bà Thảo để làm rõ thời điểm những người này chết và nếu hai người chết này còn có người thừa kế thì hỏi họ về quan điểm giải quyết vụ án. Nếu không thu nhập được chứng cứ gì hơn thì vẫn phải giải quyết yêu cầu của ông Hưng để được hưởng thừa kế theo pháp luật, phần thừa kế của ông Đường bà Thảo sẽ tạm gia cho những người đang sống trong nước quản lý để sau này người thừa kế của họ có quyền hưởng theo pháp luật, như vậy mới giải quyết dứt điểm vụ án. Đối với những người đang sống tại phần nhà bà Tiến bán thì có nghĩa vụ cung cấp tên tuổi của họ là của bà Tiến. Tòa án cấp sơ thẩm yêu cầu ông Hưng cung cấp tên tuổi của những người này là không đúng đối tượng. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng ông Hưng không cung cấp được tên, địa chỉ của con ông Đường, bà Thảo, người mua nhà của bà Oanh để đình chỉ giải quyết vụ án là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm lẽ ra phải hủy quyết định sơ thẩm để giao giải quyết lại nhưng lại giữ nguyên quyết định sơ thẩm là không đúng.”
27. Án lệ 05/2016/AL. Về quyết định giám đốc thẩm số 39/2014/DS-GĐT ngày 09/10/2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “tranh chấp di sản thừa kế” tại thành phố Hồ Chí Minh.
Tình huống án lệ: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 5, Điều 218 BLTTDS 2004 (nay là Khoản 1 Điều 5, Điều 244 BLTTDS 2015) thì Tòa án chỉ giải quyết thụ lý đơn yêu cầu, đơn khởi kiện của Dương sự trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó. Trường hợp thay đổi, bổ sung yêu cầu của Đương sự thì cũng không được vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập ban đầu, thế nhưng việc xác định như thế nào là nằm trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu thì pháp luật chưa hướng dẫn một cách cụ thể, rõ ràng. Chính vì vậy, án lệ 05/2016 ra đời. Án lệ đã làm rõ hơn quy định về phạm vi đơn khởi kiện, đơn phản tố tại Khoản 1 Điều 5, Điều 218 BLTTDS 2004. Theo đó, nguyên đơn yêu cầu công nhận quyền sở hữu, quản lý, sử dụng đối với nhà đất tranh chấp. Còn bị đơn yêu cầu không chia tài sản thừa kế (do đã hết hạn thừa kế) để bảo vệ tài sản là nhà đất, đồng thời bảo vệ công sức bỏ ra quản lý, tôn tạo, làm mới căn nhà, tuy nhiên, bị đơn lại không yêu cầu cụ thể về việc xem xét công sức quản lý, giữ gìn di sản. Do đó cần đánh giá việc không đồng ý chia di sản thừa kế lớn hơn việc yêu cầu xem xét công sức, quản lý, gìn giữ di sản.Vì vậy, việc xem xét công sức vẫn nằm trong phạm vi yêu cầu khởi kiện yêu cầu. Chính vì thế, việc TANDTC lựa chọn và thông qua Án lệ 05/2016 để áp dụng các vụ việc tương tự là cần thiết và hợp lý.
Nội dung án lệ:
“Cụ Hưng chết năm 1978, theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 thì ông Trải được hưởng 1/7 kỷ phần thừa kế của cụ Hưng. Phần tài sản ông Trải được hưởng của cụ Hưng là tài sản chung của vợ chồng ông Trải, bà Tư. Bà Tư chết năm 1980, các thừa kế của bà Tư gồm ông Trải và 03 người con của ông Trải, bà Tư trong đó có chị Phương.
Tuy chị Phương không phải thừa kế thứ nhất của cụ Hưng, cụ Ngự, nhưng là cháu nội của hai cụ và có nhiều công sức quản lý, đã chi tiền sửa chữa nhà nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, chị phương không yêu cầu xem xét công sức vì chị Phương cho rằng vụ án đã hết thời hiệu chia thừa kế, không đồng ý trả nhà đất cho các thừa kế. Như vậy, yêu cầu của chị Phương đề nghị xác định quyền lợi là lớn hơn yêu cầu xem xét về công sức, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm chưa xem xét công sức cho chị Phương là giải quyết chưa triệt để yêu cầu của đương sự.
28. Án lệ 04/2016/AL. Về quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03/3/2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại thành phố Hà Nội.
Tình huống án lệ: Trường hợp nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không ý kiến phản đối gì thì xác định người đó đồng ý với việc chuyển nhượng đất.
Nội dung án lệ:
“Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996: việc chuyển nhượng nhà, diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với ông Tiến, bà tý. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở để xây dựng lại.
Nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có sơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn không ký, cùng thực hiện nên bà phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.”
29. Án lệ số 02/2016/AL. Về quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08/7/2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “tranh chấp đòi lại tài sản” tỉnh Sóc Trăng.
Tình huống án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, gìn giữ, tôn tạo, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác.
Nội dung án lệ:
“Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, gìn giữ, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”
Trân trọng.
→ HÃNG LUẬT ANH BẰNG | Luật sư tư vấn | Dân sự | Đất đai | Hôn nhân gia đình | Hành chính | Lao động | Kinh doanh thương mại | Hình sự | Đại diện
HÃNG LUẬT ANH BẰNG | ANH BANG LAW. since 2007 | VPGD: P. 905, Tòa nhà CT 4.5, ngõ 6, Phố Dương Đình Nghệ, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội | Dây nói: 0243.7.673.930 * 0243.7.675.594 * E : luatsuanhbang@gmail.com | Hotline GĐ: 0913 092 912 – 0982 69 29 12 Luật sư Minh Bằng | Web: hangluatanhbang.vn